EGI ņem vērā vakances.
Apskatot ieguldījumu īpašumu, ienākumi, ko tas var radīt vai kuriem vajadzētu radīt, ir gandrīz svarīgāki par fizisko aktīvu. Galu galā jūs to nepērkat, lai aizņemtu - jūs to pērkat, lai gūtu peļņu. Lai gan daudzi investori koncentrējas uz tīrajiem darbības ienākumiem, bruto ienākumu skaitļi, kas nonāk NOI, var daudz pastāstīt par īpašuma veiktspēju un tā potenciālu.
Plānotais bruto ienākums
Īpašuma plānotie bruto ienākumi jeb vispārējas nozīmes pakalpojumi ir visaugstākais iespējamais ienākums no īpašuma pašreizējā stāvoklī. Lai aprēķinātu vispārējas nozīmes pakalpojumus, jūs summējat visas mēneša nomas maksas par aizņemtajām telpām un reiziniet tās ar 12, lai tās aprēķinātu gadā. Par brīvajām vietām aprēķiniet, ko viņiem vajadzētu īrēt pašreizējā tirgū, reiziniet šīs nomas maksas ar 12, lai tās aprēķinātu gadā, un pievienojiet tām. Visbeidzot pievienojiet visus pārējos dažādus ienākumus, ko nopelna jūsu īpašums. Šie trīs faktori - faktiskā īre plus iespējamā īre no brīvajām vietām un citi ienākumi - veido VNP.
Faktiskais bruto ienākums
Faktiskais bruto ienākums jeb EGI atspoguļo to, ko īpašums patiesībā vai faktiski nopelna. Parasti jūs izvēlaties VNP un atņemat brīvo darba vietu un krājuma koeficientu. Ēkām, kurās ir vakances, jūs atņemsit iespējamo nomas maksu, kuru esat iekļāvis. Pilnām ēkām ņemt koeficientu, lai kompensētu potenciālo vakancei gada laikā vai to, ka, iespējams, nevarēsit savākt visu īre, ko jūs gaidāt. Lai arī brīvo darba vietu koeficienti var atšķirties, labs īkšķa noteikums ir 5 procentu atņemšana no SGI.
SGI / EGI piemērs
Sešpolā ar piecām vienībām, kuru tirgus nomas maksa ir USD 700 mēnesī un viena brīva vienība, SGI būtu USD 50,400. $ 50,400 nāk no $ 3,500 mēnesī kolekcijās un $ 700 mēnesī par nomu par brīvo vienību, reizinot ar 12. No SGI atņemiet USD 8,400 paredzamo nomas maksu par brīvo vietu, lai atrastu EGI USD 42,000.
Izmantojot vispārējas nozīmes pakalpojumus un EGI
EGI ir noderīga, jo tā ir tīro darbības ienākumu pamats, ko izmanto ēku novērtēšanā. Tomēr, lai novērtētu ēkas ienākumu pieauguma potenciālu, varat izmantot atšķirību starp vispārējas nozīmes pakalpojumiem un EGI. Ja ēkas EGI un vispārējas nozīmes pakalpojumi ir samērā tuvu viens otram, tas parasti nozīmē, ka īpašumam ir stipra nomas maksa un īre, kas varētu nozīmēt, ka jums nav daudz iespēju palielināt īpašuma ienākumus. Tomēr, ja starp tām ir nozīmīga plaisa, tas varētu norādīt uz iespēju jums aizpildīt vienības vai palielināt nomas likmes līdz tirgus līmenim.
