Cik ilgs ir novērtējums, iepērkoties hipotēkā?
Jūs atradāt ideālu māju, pieņēmāt pārdevējam piedāvājumu un tagad jums jāiet iepirkties hipotēkā. Pirms banka apstiprinās jūsu hipotēkas pieteikumu, tā veiks īpašuma novērtējumu un izsniegs bankas novērtējuma ziņojumu. Novērtētā vērtība atspoguļo to, ko mājai vajadzētu dot pašreizējos tirgus apstākļos. Aizdevējs noteikti negrasās apstiprināt hipotēku vairāk nekā mājām. Ņemiet vērā, ka ir arī novērtējuma derīguma termiņš. Tā kā nekustamā īpašuma tirgus svārstās, pārāk tālu pagātnē veikts novērtējums var vairs neatspoguļot pašreizējo tirgus vērtību. Kamēr aizdevējs pasūta novērtējumu, beigās kāds to apmaksā. Tas ir pārrunājams priekšmets starp pircēju un pārdevēju. Novērtēšanas izmaksas dažādos reģionos ir atšķirīgas, taču reti pārsniedz 500 USD. Ja novērtēšana prasa lielu darbu, cena pieaugs.
Gals
Novērtējuma "derīguma termiņš" nekustamā īpašuma vērtībā parasti ilgst no 60 līdz 120 dienām, atkarībā no aizdevuma veida. FHA aizdevuma novērtējums ir labs 120 dienām, savukārt VA mājas aizdevuma novērtējums ir labs sešus mēnešus.
Kā notiek novērtēšana
Kāpēc ir nepieciešams mājas novērtējums, un kas tieši notiek šajā novērtējumā? Aizdevējam ir jāpārliecinās, ka tas neaizdod vairāk naudas, nekā īpašums ir vērts, jo pati māja ir aizdevuma nodrošinājums. Ja pircējs nepilda aizdevumu, māja tiek ierobežota, un aizdevējs vēlas īpašumu pārdot un atgūt naudu. Ja nav precīza un savlaicīga novērtējuma, aizdevējs apdraud iespējas atgūt naudu, ja rodas šāds sliktākais scenārijs.
Novērtēšanu veic licencēts vērtētājs. Rezultāts ir mājas patiesā tirgus vērtība tajā brīdī, ko nosaka šis objektīvais profesionālis. Vērtētājam jāzina vietējais nekustamā īpašuma tirgus. Tiek veikta pilnīga īpašuma iekšpuses un ārpuses vizuāla pārbaude, pievienojot piezīmes par stāvokli. Ja ir nepieciešami remonti, tie tiek iekļauti novērtējuma ziņojumā. Lielākā daļa vērtētāju izmantos Fannie Mae Vienoto dzīvojamo māju novērtēšanas ziņojumu, kurā iekļauts apkārtnes apraksts, zonējuma klasifikācija, vai īpašums atrodas īpašā plūdu bīstamības zonā un kādi nelabvēlīgi apstākļi uz tā atrodas, piemēram, bīstami materiāli.
Citi faktori, kas ietekmē novērtējumu, ietver īpašuma kvadrātveida kadrus, guļamistabu un vannas istabu skaitu un ērtības, kas ietekmē vērtību, piemēram, baseinu, izklaides centru vai jaunu virtuvi. Pēc tam vērtētājs pārbauda komplektus vai salīdzināmus pārdošanas apjomus pēdējo mēnešu laikā. Ja šajā periodā nav notikuši salīdzināmi pārdošanas apjomi vai tikai viens vai divi, vērtētājs var atgriezties sešus mēnešus vai ilgāk.
Šiem kompliciem vajadzētu salīdzināt ābolus ar āboliem vai līdzīgām mājām attiecīgajā apkārtnē. Ja novērtējums tiek veikts par pārdošanas līguma cenu vai virs tās, aizdevējs rīkojas. Ja novērtējums ir zemāks par līgumā noteikto cenu, neparedzēti gadījumi līgumā anulē vienošanos. Ja pircējs joprojām vēlas iegādāties īpašumu, viņš var vienoties ar pārdevēju par zemāku cenu. Ja pārdevējs atsakās, pircējs var piekrist atlīdzināt starpību starp līgumcenu un novērtēto cenu skaidrā naudā, taču tas nav saprātīgi. Pat ja pircējs plāno ilgstoši uzturēties mājā, notiek dzīvība, un viņi, visticamāk, nesaņems summu, kas samaksāta par īpašumu, ja viņiem būs jāpārdod ātrāk nekā vēlāk.
Hipotēkas novērtējuma termiņš
Cik ilgi novērtējums tiek uzskatīts par tirgus vērtību, ir atkarīgs no aizdevēja politikas. Parasti novērtējumu, kas ir vecāks par četriem mēnešiem vai 120 dienām, aizdevēji vairs neuzskata par derīgu. Nav retums, ka daži aizdevēji atļauj tikai divus līdz trīs mēnešus vai 60-to-90 dienas. Nekustamā īpašuma terminoloģija šajā periodā ir “derīguma termiņš”. Ja māju cenas virzās uz dienvidiem, sagaidiet, ka derīguma termiņš saīsināsies. No otras puses, ja māju cenas pieaug, aizdevējs var izrādīties mazliet dāsnāks, jo maz ticams, ka viņi zaudēs naudu.
FHA novērtējumi
Daudzi cilvēki izvēlas Federālās mājokļu pārvaldes hipotēkas, jo tām ir nepieciešami tikai 3.5 procentu iemaksas, salīdzinot ar tradicionālā aizdevēja 20 procentiem. FHA aizdevumam var pretendēt arī tie, kuriem ir zemāks kredītreitings. Pirms 2010 FHA uzskatīja, ka novērtējumi ir derīgi līdz sešiem mēnešiem vai 180 dienām. Mājokļu krīze izbeidza šo politiku. Pašlaik FHA novērtējuma derīguma termiņš ir 120 dienas, lai gan noteiktos apstākļos pagarinājumi tiek piešķirti. Aizdevējs var pagarināt novērtējumu par papildu 30 dienām, ja aizņēmēja pieteikums tika apstiprināts, vai HUD, kas pārrauga FHA aizdevuma programmu, pirms sākotnējā derīguma termiņa beigām ir izdevis dokumentu, kas pazīstams kā uzņēmuma saistības. Uzņēmuma saistības garantē, ka HUD izsniegs hipotēku aizņēmējam, pamatojoties uz īpašiem noteikumiem.
Tomēr, ja novērtēšanas termiņš ir beidzies un aizdevējs neapstiprina pagarinājumu, tas viss nebūt nav zaudēts. Ir iespējams veikt novērtējuma atjaunināšanu, un nākamais atjauninājums ir derīgs 240 dienas. Šis atjauninātā novērtējuma termiņš tiek piešķirts tikai īpašos apstākļos. Tomēr novērtējuma atjaunināšana nav tikai aizņēmēja jautājums, kurš pieprasa šādu atjauninājumu, lai iegūtu hipotēku. Šādi atjauninājumi ir atļauti tikai noteiktos apstākļos.
Novērtēšanas forma 1004d
Kad FHA aizdevums ir vairāk nekā 120 dienas vecs un bez pagarināšanas, vērtētājam jāiesniedz 1004d novērtējuma veidlapa, novērtējuma atjauninājums un / vai pabeigšanas ziņojums. Vērtētājam jāpārbauda īpašuma ārpuse un jāpārskata jaunākie tirgus dati, ieskaitot salīdzināmos pārdotos īpašumus, lai noteiktu, vai īpašuma vērtība ir samazinājusies kopš iepriekšējās novērtēšanas. Ja vērtība nav samazinājusies, aizdevējs var turpināt hipotēkas procesu. Ja vērtība ir samazinājusies, nepieciešams jauns novērtējums. Vēlams, lai sākotnējais vērtētājs veiktu atjauninātu novērtējumu, bet, ja tas nav iespējams, ir atļauti vērtētāju aizstājēji. Tomēr, ja tā pati persona neveic atjaunināto novērtējumu, viņai ir jāpārskata pirmais novērtējums un jāpārbauda, vai sākotnējais vērtētāja atzinums bija spēkā no viņu ziņojuma datuma. Turpmākai atsaucei aizdevējam pieteikuma iesniedzēja lietā ir jāprecizē, kāpēc sākotnējais novērtējums netika izmantots.
VA mājas aizdevumi
Ja esat veterāns, kurš piesakās VA mājokļa aizdevumam, jums veicas attiecībā uz novērtējuma derīgumu. VA atļauj 180 dienas pirms novērtējuma termiņa beigām. Pat ja šajā laikā līgumā tiek veikta korekcija, tas neietekmēs novērtējumu. Tomēr ne visi mājokļi var saņemt VA aizdevumus. Īpašības, kurās rodas problēmas ar kanalizāciju vai mitrumu, nav piemērotas, tāpat kā tās, kas saistītas ar jumtu, pamatiem, apkuri, logiem vai elektriskajām sistēmām. Tas nozīmē, ka veterāni nevar iegādāties tā saukto “fiksatoru virsu” ar VA mājas aizdevumu.
Kas notiek, ja veterāns nolemj īpašumu nepirkt pēc novērtējuma saņemšanas, bet labs draugs, kurš ir arī veterāns, nolemj, ka vēlas iegādāties māju? Pirms 2012 cits novērtējums nebija vajadzīgs, ja sākotnējais novērtējums bija šajā 180 dienas laika posmā. Tas tā vairs nav, un aizdevējs veiks jaunu novērtējumu ar jaunā pircēja vārdu uz dokumenta.
