Kā bankas aprēķina hipotēkas procentus?
Ja matemātika nav jūsu lieta, jūsu galva varētu griezties, domājot par hipotēkas aprēķiniem. Ja plānojat samazināt hipotēkas ilgumu un samazināt uzkrāto procentu summu, veicot papildu hipotēkas maksājumus, izpratne par to, kā tiek aprēķināti procenti, palīdzēs jums izveidot pareizo stratēģiju.
Gals
Nosakot procentu likmi, bankas izmanto federālo fondu likmi, jūsu kredītrisku un hipotēkas veidu.
Likmes iestatīšana
Aizdevēji, nosakot hipotēkas likmi, izmanto trīs galvenos kritērijus. Federālo fondu likmi nosaka federālās rezerves, un parasti tā ir galvenā likme, kuru izmanto vairums finanšu iestāžu, lai noteiktu vispārējo procentu likmi hipotēkām un citiem aizdevumiem un apgrozības kredītiem.
Svarīga loma ir arī jūsu prognozētajai kredīta atmaksas spējai, pamatojoties uz iepriekšējo kredītvēsturi. Ja jūsu kredītvēsturei ir aizdomas par nokavētajiem vai novēlotajiem maksājumiem par iepriekšējiem aizdevumiem, sagaidiet, ka maksāsit augstāku procentu likmi par jūsu hipotēku, nekā kādam ar skaidru pārskatu un pierādītu kredītvēsturi.
Nosakot aizdevuma likmi, aizdevēji ņem vērā arī hipotēkas veidu. Hipotēkām, kas pakļauj banku lielākam riskam, piemēram, fiksētas likmes hipotēkai, nevis regulējamai likmei, parasti ir nedaudz augstākas procentu likmes.
Izpratne par to, kā darbojas amortizācija
Amortizācija ir metode, kuru aizdevēji izmanto, lai aprēķinātu hipotēkas maksājumus. Šis paņēmiens ļauj aizdevējiem noteikt, cik liela daļa no jūsu maksājumiem tiks piemērota procentiem un cik - sākotnējam aizdevuma atlikumam. Tā kā jūsu aizdevuma atlikums mainās katru reizi, kad nauda tiek pielietota pamatsummai, un procentu likme var mainīties, ja jums ir regulējamas likmes hipotēka vai ARM, aizdevēji atkārto aprēķinu pēc katra jūsu veiktā maksājuma. Vienīgais īkšķa noteikums ir tāds, ka kopējais maksājums nekad nemainās, ja vien jums nav ARM, bet pamatsummai un procentiem piemērotā summa mainās ar katru maksājumu.
Hipotēku procentu aprēķināšana
Hipotēkas maksājuma aprēķināšana ir diezgan sarežģīts algoritms, taču procentu noteikšana ir diezgan vienkārša. Lai aprēķinātu procentu summu par pirmo maksājumu, daliet procentu likmi ar katru gadu veikto maksājumu skaitu un pēc tam reiziniet to ar pamatsummas summu, kuru esat parādā.
Ja jums ir USD 100,000 hipotēka ar 6 procentu likmi un jūs katru mēnesi veicat maksājumus, jūs 6 procentus sadalīsit pa 12 mēnešiem, lai iegūtu 0.5 procentus. Reiziniet savu 100,000 dolāru aizdevuma atlikumu ar 0.5 procentiem, lai nāktos uzkrātiem procentiem mēnesī vai 500 dolāriem. Ja jums ir līdzīga hipotēka, bet jūs izmantojat maksājumus reizi divos mēnešos, atkārtojiet iepriekš minēto aprēķinu, izmantojot 26 maksājumus, nevis 12.
Kā notiek negatīvs amortizācija
Ar tradicionālu amortizācijas un maksājumu grafiku katra maksājuma summa, kas tiek piemērota pamatsummai, palielinās, bet uzkrāto procentu summa laika gaitā samazinās. Dažām hipotēkām, piemēram, atliktā maksājuma opcijai ARM, ir ļoti atšķirīgs scenārijs.
Lai gan procentus aprēķina tāpat kā jebkuru citu hipotēku, aizdevējs katrā maksājumā daļu no uzkrātajiem procentiem atliek. Tā vietā, lai tas būtu saņemams un tiek maksāts, atliktā daļa tiek piesaistīta jūsu sākotnējam aizdevuma atlikumam, lai jūsu atlikums kļūtu lielāks, nevis mazāks par katru maksājumu, uzkrājot aizvien vairāk procentu aizdevuma darbības laikā.
