Hipotēka pret uzticības aktu
Cilvēki bieži vispārīgi izmanto terminu hipotēka, lai atsauktos uz visu naudas aizņemšanās sistēmu, lai iegādātos īpašumu, taču visā ASV šim nolūkam tiek izmantotas divas nedaudz atšķirīgas tiesību sistēmas. Dažas valstis izmanto to, ko tehniski sauc par hipotēku, lai pārliecinātos, ka aizdevējs var atgūt īpašumu, ja aizņēmējs nemaksā, bet citas izmanto uzticības aktu.
Gals
Dažādās valstīs ir atļauti divi dažādi juridiski dokumenti, ko sauc par hipotēku un uzticības aktu, lai atmaksātu mājokļa aizdevumu un atļautu piekļuvi tirgum, un daži atļauj abus. Liela atšķirība starp hipotēku un uzticības aktu ir tā, ka slēgšana var būt vienkāršāka ar uzticības aktu.
Kā darbojas hipotēkas
Cilvēki nekustamā īpašuma pirkšanai bieži aizņemas naudu no bankas vai cita aizdevēja, piekrītot samaksāt daļu pirkuma cenas gadu gaitā, pieskaitot procentus. Aizdevums sarunvalodā tiek saukts par hipotēku, un jūs, iespējams, dzirdēsit cilvēkus runājam par regulējamas likmes hipotēkām, kur svārstās procentu likmes, fiksētas likmes hipotēkām, kur tās paliek nemainīgas, un citiem hipotēku veidiem.
Bet noteiktā juridiskajā terminoloģijā vārdam hipotēka ir nedaudz šaurāka definīcija. Tas īpaši attiecas uz dokumentu, kas piešķir aizdevējam likumīgas intereses par īpašumu. Tas ļauj aizdevējam atgūties, ja jūs neveicat samaksu saskaņā ar aizdevuma līguma noteikumiem. Parasti aizdevējs to var izdarīt, vēršoties tiesā, lai izslēgtu hipotēku. Tādā gadījumā, ja jūs ātri neveicat atlikuma apmaksu, tiesa var likt pārdot vai nodot aizdevējam īpašumu atmaksāt aizdevuma atlikumu.
Parasti atsevišķs dokuments, ko sauc par hipotēkas parādzīmi, norāda konkrētos aizdevuma nosacījumus, piemēram, cik maksājumi jāveic, cik procenti tiek noteikti utt. Tāpat kā ar jebkuru juridisku dokumentu, pirms dokumentu parakstīšanas pārliecinieties, ka esat sapratis mājokļa aizdevuma noteikumus, pēc nepieciešamības konsultējoties ar juristu vai citu konsultantu.
Hipotēkas dokumenti un publiskie ieraksti
Hipotēkas dokumenta forma nedaudz atšķiras no štata uz valsti, jo darījumus ar nekustamo īpašumu galvenokārt regulē nevis federāli, bet gan federāli likumi. Parasti hipotēku iesniedz vietējā īpašuma uzskaites birojā, kuru parasti pārvalda jūsu pilsētas vai apgabala valdība, līdztekus citiem dokumentiem, kas norāda, kurš ir ieinteresēts īpašumā, kas atrodas jurisdikcijā. Šie dokumenti ir publiski reģistrēti, un tos var apskatīt klātienē un dažās jurisdikcijās tiešsaistē.
Kad aizdevums tiek samaksāts, tiek iesniegts vēl viens dokuments, kurā norādīts, ka aizdevējam vairs nav interese par īpašumu. Parasti aizdevējam ir jāiesniedz šis dokuments, kas pazīstams kā hipotēkas apmierināšana, un ir ieteicams pārliecināties, vai aizdevējs to dara, kad jūsu aizdevums tiek atmaksāts. Pretējā gadījumā jums, iespējams, nāksies dzīties pakaļ aizdevējam vai jebkuram citam uzņēmumam, kurš to ir ieguvis, kad jūs vēlāk mēģināt pārdot īpašumu.
Ja jūs pērkat vai pārdodat īpašumu, parasti īpašuma apdrošināšanas kompānija pārbaudīs, vai visi īpašumtiesību dokumenti ir kārtībā attiecībā uz konkrēto īpašumu.
Trasta definīcijas akts
Uzticības akti atšķiras no hipotēkām, taču tos izmanto arī, lai pārliecinātos, ka aizdevējs var atgūt īpašumu gadījumā, ja jūs pārtraucat maksāt aizdevumu saskaņā ar jūsu vienošanos.
Uzticības aktu paraksta aizņēmējs, aizdevējs un trešās puses vienība, ko sauc par pilnvarnieku. Valstīs, kurās ir uzticības akti, ir īpašumtiesību kompānijas, kas īpaši izveidotas, lai darbotos kā pilnvarotās personas. Pilnvarniekam vai nu pieder īpašumtiesības uz īpašumu, vai arī tas tur ķīlu, līdz aizdevums tiek atmaksāts. Uzticības persona nekustamā īpašuma jomā parasti ir mājas īpašnieks, kurš zemi ieķīlā pilnvarotajam.
Ja pārtraucat maksāt aizdevumu, uzticības akts parasti dod pilnvarotajam tiesības slēgt īpašumu un pārdot to aizdevēja vārdā. Juridiskā valoda, kas to atļauj, parasti tiek dēvēta par pārdošanas pilnvaru klauzulu. Tas nozīmē, ka uzticības valstu akti parasti neprasa aizdevējiem vērsties tiesā, lai veiktu piekļuves ierobežošanu, kas var nozīmēt ātrāku piekļuves ierobežošanu cilvēkiem, kuri nepilda savus mājas aizdevumus.
Daži aizdevēji dod priekšroku uzticības aktiem, nevis hipotēkām valstīs, kur šī iemesla dēļ abas ir izdevīgas iespējas. Dažās valstīs pat bez hipotēkām ir atļauta ārpustiesas tiesību ierobežošana ārpus tiesu sistēmas.
Uzticības akts parasti tiek parakstīts un notariāli apstiprināts, pēc tam iesniegts vietējā īpašuma uzskaites birojā līdzīgi kā hipotēka. Kad aizdevums tiek samaksāts, aizdevējs un pilnvarotais iesniedz dokumentu, kas pazīstams kā nodošanas akts, oficiāli dokumentējot, ka īpašums tagad pilnībā pieder aizņēmējam. Pārdošanas akts tiks iesniegts arī kā daļa no pārdošanas procesa, ja īpašums tiek pārdots, nomaksājot aizdevumu.
Valstis, kuras izmanto katru veidlapu
Štatos, kas izmanto hipotēkas, starp daudziem citiem ir Ņujorka, Masačūsetsa, Dienvidkarolīna, Viskonsina un Mičigana. Valstis, kas izmanto uzticības rakstus, ir Kalifornija, Aļaska, Džordžija, Ziemeļkarolīna un Virdžīnija.
Dažos štatos, tostarp Teksasā, Ilinoisā, Oklahomā, Oregonas un Tenesī, ir atļauts izmantot kādu no šīm formām.
Pēc tam katrā štatā ir atsevišķi noteikumi par to, kā var notikt norobežošana, dažās valstīs piedāvājot ātrāku pārdošanu aizdevēju labā, bet citās - vairāk aizņēmēju labā.
Ierobežojumi ārpus tiesas un tiesas
Ierobežojumi uzticības valstu un citu valstu aktos, kas pieļauj ārpustiesas ierobežošanu, pamatojoties uz dizainu, bieži nebeidzas tiesā, bet tāpat kā jebkurš cits līguma strīds, viņi to var darīt, ja kāda no pusēm iesniedz prasību.
Ja aizdevējs vai pilnvarotais pārkāpj valsts tiesību ierobežošanas likumus vai ierobežo piekļuvi kredītlīguma noteikumos neatļautā veidā, aizņēmējs var iesniegt prasību tiesā, lūdzot tiesu bloķēt piekļuves ierobežošanu. Parasti tas prasa pieredzējušu juristu, jo attiecīgie jautājumi var būt atkarīgi no tehniskā nekustamā īpašuma un juridiskās terminoloģijas valsts likumos un aizdevuma līgumos.
Dažos gadījumos puses var arī samierināties ārpus tiesas, lai atļautu aizdevuma izmaiņas, kas aizņēmējam var ļaut palikt mājās, maksājot saskaņā ar jaunu līgumu. Vai arī tas var atļaut īsās pozīcijas pārdošanu, kas ļauj aizņēmējam pārdot māju mazāk, nekā ir vērts, lai apmierinātu hipotēku. Tie var būt izdevīgi aizdevējiem, kā arī aizņēmējiem, jo viņiem nav jāpārdzīvo ierobežošana un pārdošana, un viņi joprojām var dabūt līdzekļus, kas samaksāti parāda segšanai.
Kolorādo publiskā pilnvaroto sistēma
Kolorādo štats izmanto atšķirīgu sistēmu no citiem štatiem, lai apstrādātu uzticības aktus. Tā vietā, lai pilnvarotie būtu nosaukti uzņēmumi vai advokāti, viņi ir valsts ierēdņi. Katrā štatā valstī parasti ir viens pilnvarotais.
Iesniedzot piekļuves ierobežošanu, publiskajam pilnvarotajam jābūt neitrālai pusei, kas šajā gadījumā palīdz gan aizdevējam, gan aizņēmējam. Advokāti saka, ka sistēma samazina ierobežošanas izmaksas un palīdz līdzsvarot sistēmu starp aizdevējiem, kuri ļoti labi pārzina ierobežošanas procedūras, un aizņēmējiem, kuri parasti nav. Sistēma tika izveidota pēc aizdevēju pieļautajiem pārkāpumiem 1800.
Katrā apgabalā valsts pilnvarnieks glabā uzticības rakstus un atbrīvo tos, kad aizdevumi tiek nomaksāti. Birojs arī rīko ierobežošanas izsoles pēc vajadzības, ja aizdevumi netiek samaksāti.
