Tā kā dzīves dārdzība gadu gaitā ir palielinājusies, “miljonu dolāru māja”, kas savulaik izklausījās nepieejama, ir kļuvusi daudz pieejamāka. Faktiski dažās teritorijās, piemēram, pludmales īpašumos un daudzās Kalifornijas apdzīvotākajās pilsētās, pamatsumma ir miljons, lai iegūtu diezgan jaukas mājas. Bet joprojām nav tik viegli iegūt hipotēku, kad esat sasniedzis miljonu dolāru atzīmi.
Gals
Ir daudz aizdevēju, kas piedāvā īsos aizdevumus, kas ir hipotēkas mājām ar augstu dolāru, taču jums būs jābūt labiem kredītiem un ienākumiem, lai atbalstītu ikmēneša maksājumus.
1 miljonu dolāru hipotēka
Pirms sākat iepirkties aizdevējiem, vispirms ir svarīgi atkāpties un pārliecināties, vai varat atļauties miljonu dolāru hipotēku. Procenti par jūsu hipotēku būs vismaz USD 30,000 gadā (piemēram, USD 37,186.10 ar 3.75 procentiem, piemēram), tiklīdz būsit sasniedzis miljonu dolāru cenu punktu, un tas neietver to, ko maksāsit īpašuma nodokļos un mājas īpašniekam apdrošināšana. Pat ja jums bankā būtu miljons dolāru skaidrā naudā, jūs katru mēnesi maksātu vairāk naudas nodokļiem un apdrošināšanai, nekā citi maksā par visu hipotēku.
Lai ņemtu aizdevumu USD 1 miljonu vērtībā, eksperti iesaka mājsaimniecības ienākumus gadā pārsniegt trīs reizes lielākus procentus. Šajā gadījumā tas nozīmētu, ka jums vismaz būs nepieciešama gada alga USD 90,000. Tas ir paveicams daudzām mājsaimniecībām, taču jūs ierobežo arī fakts, ka daudzi aizdevēji jums piešķirs aizdevumu tikai no trīs līdz četrām reizēm no jūsu ienākumiem. Tātad jums būtu nepieciešami mājsaimniecības ienākumi gadā vismaz USD 250,000. Pirms jūs meklējat hipotēku un piedāvājat māju, tomēr jums vajadzēs palaist kalkulatoru, lai uzzinātu, kāds būs jūsu ikmēneša maksājums par 1 miljoniem USD.
Sākuma iemaksa miljonu dolāru apmērā no mājas
Viens no veidiem, kā apiet aizdevēju ienākumu ierobežojumus, ir būtiska iemaksa. Lai nemaksātu privāto hipotēku apdrošināšanu par savu aizdevumu, jums vismaz būs jānoliek 20 procenti, kas nozīmē, ka jums būs nepieciešami 200,000 USD, ja aizņemsities tikai 1 miljonus USD. PMI ir no 0.5 procentiem līdz 1 procentiem no kopējās aizdevuma summas katru gadu, kas nozīmē dūšīgu maksājumu katru gadu. Turklāt, ja jums nav gada ienākumu, lai trīs līdz četras reizes segtu pieprasīto aizdevumu, jūs, iespējams, noraidīsit, tāpēc jums būs nepieciešama pirmā iemaksa, lai to kompensētu.
Ja jūsu mājoklis ir USD 1 miljoni un jums ir jāpieliek USD 200,000, tas nozīmē, ka jūs aizņemsities USD 800,000, tāpēc jums tehniski nav nepieciešama hipotēka miljonu dolāru mājām, ja jūs varat samazināt daļu no šīm izmaksām ar jūsu pirmā iemaksa. Tā kā jūsu sapņu mājas izmaksas pārsniedz šo slieksni, jums būs nepieciešama vairāk naudas, lai saņemtu lielāku aizdevumu.
Izpratne par Jumbo aizdevumiem
Hipotēkām, kas pārsniedz noteiktus limitus - pašreiz lielākajā daļā štatu 453,100 USD - ir nepieciešams kaut kas, ko sauc par “jumbo aizdevumu”. Šī aizdevumu kategorija neietilpst Freddie Mac un Fannie Mae vadlīnijās, kas padara tos par neatbilstošiem aizdevumiem. Būs maksimums, ko varat aizņemties, izmantojot īslaicīgu aizdevumu, taču tas atšķiras atkarībā no aizdevēja. Jūs varat izvēlēties arī no fiksētas vai regulējamas likmes jumbo hipotēkas.
Iepērkoties USD 1 miljonu hipotēkai ar ikmēneša maksājuma aprēķiniem, ir svarīgi saprast, ka aizņēmuma kredīti ir riskantāki aizdevējiem nekā tie, kurus atbalsta Freddie Mac vai Fannie Mae. Tas nozīmē, ka jums vajadzētu cerēt, ka varēsit parādīt, ka atmaksaties labi, ieskaitot zvaigžņu kredītreitingu un stabilu vēsturi, kā savlaicīgi samaksāt aizdevumus. Ja jūs atzīmējat visas šīs rūtiņas, aizdevējs, iespējams, labprāt jūs atradīs, jo aizņēmuma aizdevuma laikā viņi var nopelnīt vairāk naudas nekā aizdevumā, kas ir tikai neliela daļa no šīs cenas.
Kvalificēšanās aizdevumam miljonu dolāru vērtībā
Sagatavot hipotēku par miljonu dolāru mājām būs daudz mazāk izaicinājumu. Jūsu FICO rādītājam būs jābūt lielākam, nekā tas būtu bijis, ja jūs iegādātos māju, piemēram, USD 300,000 diapazonā. Kur jūs, iespējams, varēsit nokļūt tik zemā skaitā kā 620, lai iegūtu parasto aizdevumu, iespējams, ka īslaicīgam aizdevumam būs jāatrodas ap 740. Reizēm aizdevējs var sasniegt 660, bet tas nav bieži.
Viena liela atšķirība, ja meklējat īslaicīgu aizdevumu, ir tā, ka jums, iespējams, nāksies parādīt, ka jums ir pietiekami daudz naudas rezervēs, lai segtu USD 1 miljonu hipotēkas ikmēneša maksājumu, ja kaut kas notiks. Parasti aizdevēji vismaz sešus mēnešus meklēs aktīvus uzkrājumu vai likvīdu ieguldījumu veidā. Tas viss tiek papildināts ar 10 līdz 20 procentu iemaksu, kas, iespējams, būs jums lielākajā daļā aizdevēju.
Jumbo aizdevēju atrašana
Ja jūs meklējat lielu aizdevumu, jums būs īpaši jāmeklē aizdevēji, kas tos piedāvā. Tomēr jūs atradīsit, ka meklēšana nav pārāk grūta. Visu lielumu aizdevēji piedāvā īsus aizdevumus, sākot no korporatīvajām bankām, piemēram, Bank of America un SunTrust, līdz mazām sabiedrības bankām un krājaizdevu sabiedrībām. Sazinieties ar vietējām bankām, lai uzzinātu, vai viņiem ir īpaša programma tiem, kas darbojas jūsu profesijā. Dažas bankas, piemēram, piedāvā ārstu aizdevumus, kas ir raksturīgi tikai ārstiem un zobārstiem.
Ja jūs esat veterāns, kurš meklē hipotēku miljonu dolāru mājām, jūsu pirmajai pieturai vajadzētu būt Veterānu administrācijai. Jumbo aizdevumi ir pieejami veterāniem un militāriem pircējiem ar VA atbalstu, kas aizdevējiem dod pārliecību. VA garantē 25 procentus no naudas aizdevēju aizdevuma veterāniem, taču šis atbalsts apstājas pie USD 453,100. Jums būs jāmaksā pirmā iemaksa, lai segtu nepieciešamo atlikušās summas daļu. Kvalificēšanās un VA nodrošināta jumbo aizdevuma saņemšanas process būs tāds pats kā tad, ja VA to neatbalstītu.
Nodokļu atskaitāmība procentiem
Viens ieguvums, ko daudzi māju īpašnieki saņem no hipotēkas, ir tas, ka viņi var nodokļus atskaitīt procentus. Bet izmaiņas likumos saskaņā ar Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likumu to ir nedaudz sarežģījušas. TCJA uzliek ierobežojumu procentu summai, kuru jūs varat atskaitīt no nodokļiem, un, lai gan tas neietekmē lielāko daļu māju īpašnieku, iespējams, ka tie ietekmēs tos, kuriem ir īsie aizdevumi. Nodokļa maksāšanas laikā jūs varat pieprasīt procentus, ko maksājat par primāro māju un kuru vērtība nepārsniedz USD 750,000, ja esat precējies, iesniedzot kopīgi. Ja esat precējies, iesniedzot dokumentus atsevišķi, šī summa ir tikai USD 375,000. Tātad, ja jūs maksājat procentus par māju 1 miljonu ASV dolāru apmērā un vēlaties pieprasīt, lai šie procenti tiek aplikti ar nodokļiem, jūs varēsit pieprasīt tikai daļu no tiem. Ja nodokļu atskaitīšana ir daļa no lēmuma par ieguldīšanu lielākā mājā, tas ir vērts paturēt prātā.
Cits veids, kā nodokļu izmaiņas varētu ietekmēt jūs, ir valsts un vietējie nodokļu atskaitījumi. Ja jūs detalizējat atskaitījumus, varat pieprasīt nekustamā īpašuma nodokli no saviem federālajiem nodokļiem, kā arī citus valsts un vietējos nodokļus. Ja jums pieder māja 1 miljoni dolāru, tā ir ievērojama summa. Bet jaunie nodokļu likumi ierobežo summu, kuru varat atskaitīt, līdz USD 10,000, kas atkal, iespējams, vairāk ietekmēs tos, kuriem īpašums ir lielāks par vidējo nodokļu maksātāju. Ja jūs esat vientuļš vai precējies, iesniedzot dokumentus atsevišķi, šī robeža samazinās līdz USD 5,000. Fakts, ka standarta atskaitījums ir palielinājies līdz USD 12,000, var nepalīdzēt pelnītājiem ar augstu dolāru tikpat daudz kā citiem.
