Kādi ir mājas slēgšanas soļi?
Mājas slēgšanas darbību pabeigšana var aizņemt kādu laiku, bet rezultāts ir tā vērts, kad beidzot pārcelsities uz savu sapņu māju. Tā kā šis, iespējams, ir lielākais pirkums, ko jebkad esat veicis, ir svarīgi saprast katru procesa soli.
Saņemiet apstiprinājumu hipotēkai
Pirmie mājas pirkšanas soļi tiek veikti, pirms esat apskatījis vienu mājokli. Lai gan pirms mājas medībām nav svarīgi iepriekš saņemt hipotēku, tā ir gudra ideja. Jūs nevēlaties zaudēt māju, jo jūsu aizdevējs neapstiprina hipotēkai nepieciešamo naudas summu. Kad aizdevējs pārbaudīs jūsu ienākumus un pārbaudīs jūsu kredītu, jūs saņemsit apstiprinājumu par noteiktu aizdevuma summu uz noteiktu laiku. Pēdējais parasti ir apmēram 90 dienas.
Parakstiet līgumu
Kad esat atradis vēlamo māju, iesniedzis piedāvājumu un pārdevējs to ir pieņēmis, jūs noslēdzat līgumu. Pat ja jūs abi parakstīsit mājas pirkšanas līgumu, starp parakstīšanu un slēgšanu ir ievērojams laiks atkarībā no vienošanās ar pārdevēju. Līgumā, iespējams, būs daži vai vairāki neparedzēti gadījumi, kas var ietvert pircēja spēju nodrošināt finansējumu vai pārdot savu pašreizējo māju. Kaut arī māja vairs nav tirgū, pircējam ir noteikts laiks, lai izpildītu savas saistības. Daudzi līgumi galu galā zaudē spēku, un pārdevējs var laist māju tirgū vai pieņemt rezerves piedāvājumu no tā, kurš piedāvā māju, pēc tam, kad jūsu ir pieņemts.
Ne visās valstīs tiek prasīts, lai advokāts pārstāvētu pircējus un pārdevējus darījumos ar nekustamo īpašumu, taču ir vērts naudu tērēt. Advokāts pirms parakstīšanas pārskatīs jūsu līgumu un var pievienot īpašus neparedzētus gadījumus. Ja jūs algojat advokātu, viņu birojs var rīkoties ar citām nekustamā īpašuma slēgšanas procesa daļām, piemēram, organizēt nosaukuma meklēšanu.
Pārdošanas līgumā parasti tiek noteikts beigu datums, taču tas var mainīties atkarībā no tā, vai tiek atrisināti finansēšanas un citi jautājumi. Kaut arī beigu datums ir tad, kad īpašums pāriet no pārdevēja pircējam, tas nebūt nav datums, kurā pircējs pārceļas. Dažos gadījumos pārdevējs var vienoties ar pircēju, lai noteiktu laiku paliktu mājā līdz viņu jaunajam. mājas šajā laikā ir gatavas pārcelties un samaksāt pircējam īri.
Darījuma periods
Laikā no līguma parakstīšanas līdz nekustamā īpašuma slēgšanai ir darījuma periods. Parasti tas ilgst no viena līdz diviem mēnešiem, ja jūs finansējat īpašumu, lai gan tas ir daudz ātrāks naudas pirkumā. Trešā puse, darījuma aģents, turēs jūsu labticīgā depozīta naudu, kas pazīstama kā nopelnītā nauda, līdz īpašuma slēgšanai. Nopelnākā naudas summa parasti ir no 1 līdz 3 procentiem no mājas pirkuma cenas, tāpēc par 300,000 dolāru mājās gaidiet, ka nopelnīsiet naudu no 3,000 līdz 9,000. Šī summa tiek atņemta no tā, ko esat parādā slēgšanas dienā.
Darījuma aģenta pienākumos var ietilpt arī nosaukuma meklēšanas pasūtīšana, akta iegūšana no pārdevēja, kurš māju nodod pircējam, un vēlāk šī akta reģistrēšana apgabala reģistra birojā pēc slēgšanas. Darījuma aģents arī noskaidros, ko pircējs un pārdevējs ir parādā dažādiem slēgšanas procesa aspektiem, piemēram, māju īpašnieku asociācijas maksām vai īpašuma nodokļiem.
Mājas novērtējums
Jūsu aizdevējam būs jāveic mājas novērtējums, lai pārliecinātos, ka īpašums ir tā vērts, ko esat apņēmies samaksāt par to. Aizdevējs var noorganizēt novērtēšanu, bet jums par to jāmaksā. Vērtētājs aplūko īpašumu gan iekšpusē, gan ārā, pēc tam pēta līdzīgas mājas rajonā, kas nesen pārdotas, lai atrastu salīdzināmus materiālus vai “kompasus”. Ja novērtējuma cena ir ievērojami zemāka par noteikto cenu, jūsu līgumam vajadzētu ļaut pārtraukt darījumu. . Jūs varat vienoties ar pārdevēju par zemāku cenu, kuru pārdevējs var pieņemt, jo citi novērtējumi, iespējams, tiks veikti par tādu pašu summu. Retos gadījumos, kad novērtējums ir augstāks par cenu, par kuru bija panākta vienošanās, jūs sev iegādājāties izdevīgu cenu.
Mājas pārbaude
Kā pircējs jūs maksājat par mājas pārbaudi. Jūs varat atteikties no šīs pārbaudes, taču tā nav laba ideja. Mājas inspektors rūpīgi pārbauda īpašumu un sniedz jums ziņojumu par tā stāvokli un nepieciešamajiem remontiem vai koda pārkāpumiem. Ja mājā ir nopietni trūkumi, piemēram, saplaisājis pamats, jums līgumā jābūt neparedzētiem gadījumiem, kas ļauj jums atteikties no darījuma.
Īpašumu meklēšana un īpašuma apdrošināšana
Ja jūsu mājai nav skaidra nosaukuma, aizdevējs nepiešķirs līdzekļus. Pat ja jūs atrodaties apskaužamā situācijā, maksājot skaidru naudu par īpašumu, jūs nevēlaties iegādāties māju ar drūmu virsrakstu. Nosaukuma meklēšana, ko veic nosaukuma uzņēmums, pārbauda īpašuma vēsturi un meklē visas citas prasības pret to, piemēram, nodokļu ķīlas tiesības vai spriedumus. Šie jautājumi ir jāatrisina pirms slēgšanas. Nosaukuma meklēšana nodrošina arī to, ka partija, kas sevi pārstāv kā pārdevēju, ir faktiskie īpašnieki un nevienam citam pretenziju nav. Noslēguma laikā jums būs jāmaksā par nosaukuma apdrošināšanu, kas aizsargā jūs gadījumā, ja rodas jautājums par virsrakstu, kas netika atklāts nosaukuma meklēšanas procesā. Šī vienreizējā maksa aizsargā jūsu titulu tik ilgi, kamēr jums pieder mājas.
Noslēguma gājiens
Tieši pirms slēgšanas jums jāpabeidz pēdējais mājas gājiens. Nekustamā īpašuma līgumi parasti prasa, lai pirms slēgšanas mājai būtu “slota tīra”. Šis pēdējais gājiens ļauj jums pārliecināties, ka kopš pēdējās mājas ieraudzīšanas nav nodarīts nekāds postījums, tika veikti visi plānotie remonti un vai viss, kam vajadzēja palikt mājā, joprojām atrodas. Piemēram, ja jūs noorganizējāt, lai ledusskapis paliek, bet tas vairs nav, tas jums ir jānošķir noslēgumā. Varbūt jūs atdosit ledusskapi atpakaļ, ja īpašnieks nepārvietojās pārāk tālu, bet, visticamāk, tā aptuvenā vērtība ir koriģēta noslēguma dokumentos.
Nekustamā īpašuma slēgšana
Beidzot pienāk diena, un jūs esat gatavs pabeigt mājas slēgšanas procesu. Pirms dokumentu parakstīšanas uzmanīgi izlasiet visus noslēguma dokumentus. Pārliecinieties, ka aizdevuma summa un procentu likme ir pareiza, un noskaidrojiet, kā tiek aprēķinātas galīgās slēgšanas izmaksas. Gaidiet, ka pārdevējs maksās komisiju par nekustamo īpašumu, savukārt jūs, iespējams, būsit atbildīgs par aizdevēja un norēķinu maksām, kā arī par īpašuma apdrošināšanu. Jūsu advokāts parasti iekļaus viņu maksu slēgšanas izmaksās. Ja jums ir kādi jautājumi par maksām vai citiem ar slēgšanu saistītiem jautājumiem, sazinieties ar savu advokātu.
Noslēgumā piedalīsies ne tikai jūs, bet arī jūsu nekustamā īpašuma aģents - pārdevējs un pārdevēja nekustamā īpašuma aģenti, kā arī darījuma aģents, pārstāvis no aizdevēja un īpašumtiesību īpašnieks. Neaizmirstiet atnest darījuma uzņēmumam izsniegtu kases čeku, lai samaksātu par jauno mājvietu. Pēc slēgšanas sagaidiet, ka visus dokumentus pa pastu saņems īsā laikā.
